Reunir os documentos para laudo de avaliação de imóvel antes da vistoria deixa o trabalho mais rápido e o resultado mais confiável. O engenheiro avaliador precisa confirmar quem é o dono, quais são as medidas oficiais, o que foi construído e em que condições o imóvel está. Quando algum documento falta ou está desatualizado, o laudo precisa registrar essa limitação, o que pode enfraquecê-lo em um banco, em um inventário ou em um processo judicial.
Esta página é um guia prático de preparação. Para entender o que é o laudo, quando ele é exigido e quais normas o regem, veja nossa página principal sobre laudo de avaliação de imóvel.
Documentos básicos do imóvel
- Matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis: confirma o proprietário, a área registrada, ônus como hipoteca ou penhora e eventuais averbações de construção.
- Escritura ou contrato de compra e venda, quando a matrícula ainda não reflete a situação atual.
- Carnê ou certidão de dados cadastrais do IPTU: traz a área construída e a área de terreno consideradas pela Prefeitura.
- Documento de identificação do proprietário ou do solicitante, e procuração quando o laudo for pedido por terceiros.
Documentos da construção
- Habite-se ou certificado de conclusão de obra.
- Plantas aprovadas pela Prefeitura e, se houver, projetos de reforma e ampliação.
- Memorial descritivo e manual do proprietário, no caso de apartamentos e imóveis novos.
- Notas fiscais e contratos de reformas recentes, que ajudam a comprovar benfeitorias.
Se houver área construída que não aparece na matrícula ou no IPTU, informe ao avaliador. A diferença entre o que existe e o que está registrado precisa ser descrita no laudo e pode influenciar o valor e a aceitação do documento. Nesses casos, pode valer a pena estudar a regularização do imóvel na Prefeitura.
Documentos de condomínio (apartamentos e salas)
- convenção e regulamento interno;
- valor atual da taxa condominial e eventuais chamadas extras;
- informação sobre vagas de garagem (se são vinculadas, autônomas ou de uso comum);
- laudos ou relatórios recentes de inspeção predial, quando existirem.
Documentos conforme a finalidade do laudo
Financiamento ou garantia bancária
O banco costuma ter exigências próprias e uma lista de documentos padronizada. Confirme com a instituição antes da vistoria.
Inventário, partilha e divórcio
Além dos documentos do imóvel, ajudam a certidão de óbito ou a decisão judicial que motivou a avaliação, e a indicação da data-base do valor, que pode ser diferente da data atual.
Processos judiciais e desapropriações
Separe a cópia das peças do processo que tratam do imóvel e os quesitos, se já existirem. O laudo deverá respondê-los. Nesses casos, a Riso Engenharia também atua em avaliações e perícias.
Como o avaliador usa esses documentos
- Identificação: confere proprietário, endereço, áreas e situação legal.
- Vistoria: compara o que está nos documentos com o que existe no local, registra padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação.
- Pesquisa de mercado: levanta imóveis semelhantes ofertados e negociados na região.
- Tratamento dos dados: aplica o método adequado previsto na ABNT NBR 14653 para chegar ao valor.
- Laudo: apresenta a fundamentação, o valor e as limitações encontradas, com ART do engenheiro.
Checklist rápido antes da vistoria
- matrícula emitida há pouco tempo;
- IPTU do ano corrente;
- plantas e habite-se, se existirem;
- lista de reformas e benfeitorias com datas aproximadas;
- acesso liberado a todos os ambientes, inclusive áreas técnicas e garagem.
Perguntas frequentes
Dá para fazer o laudo sem a matrícula?
A matrícula é a principal prova da situação legal do imóvel. Sem ela, o avaliador precisa registrar a limitação, e o laudo pode não ser aceito para algumas finalidades, como financiamento.
Imóvel com construção irregular pode ser avaliado?
Sim. O laudo descreve a situação encontrada e explica como a irregularidade foi considerada na conclusão de valor.
Os documentos precisam ser originais?
Na maioria dos casos, cópias legíveis bastam para a análise. A matrícula deve ser recente para refletir a situação atual.
A Riso Engenharia elabora laudos de avaliação de imóveis em Santos, na Baixada Santista e em São Paulo, e orienta o cliente sobre os documentos necessários antes mesmo da vistoria. Veja também a avaliação de imóvel em São Paulo ou solicite um orçamento.
