Perícia de vícios construtivos: como funciona

Fissuras que reaparecem, infiltração em imóvel novo, piso que descola, instalação que falha: quando o defeito vem da construção, a discussão com a construtora muitas vezes termina na Justiça. A perícia de vícios construtivos é a prova técnica que mostra se o problema decorre de falha de projeto, de execução ou de material — ou se tem outra origem, como mau uso ou falta de manutenção.

Nesta página explicamos o que é vício construtivo, como o engenheiro conduz a perícia, o que o laudo precisa responder e como se preparar.

O que é vício construtivo

Vício construtivo é uma falha da edificação que compromete o desempenho, a durabilidade ou a segurança previstos, e que tem origem no processo de construção. Ele pode ser aparente, perceptível já na entrega (revestimento trincado, porta desalinhada), ou oculto, que só se manifesta com o tempo (infiltração por impermeabilização mal feita, recalque de fundação, corrosão de armaduras).

Nem todo defeito é vício construtivo. Um vazamento causado por uma reforma do morador, um piso danificado por produto de limpeza inadequado ou uma fachada sem manutenção há anos têm outra origem. Separar uma situação da outra é justamente o papel da perícia.

Como funciona a perícia de vícios construtivos

Na ação judicial, o juiz nomeia um perito de sua confiança, e cada parte pode indicar um assistente técnico. O trabalho de engenharia costuma seguir estas etapas:

• Análise documental: projetos, memorial descritivo, contrato, manual do proprietário, registros de manutenção e reclamações já feitas.
• Vistoria: inspeção do imóvel com registro fotográfico, medições e, quando necessário, ensaios ou aberturas pontuais.
• Diagnóstico: para cada anomalia, o engenheiro identifica o mecanismo (por exemplo, umidade ascendente, retração, falha de vedação) e a origem provável.
• Confronto com normas e projeto: o que foi entregue é comparado com o que foi especificado e com as normas técnicas aplicáveis, como a norma de desempenho ABNT NBR 15575.
• Estimativa de reparo: quando pedida nos quesitos, a perícia indica a solução técnica e o custo de correção.

Para uma visão geral do processo, veja como funciona a perícia judicial de imóveis, passo a passo.

O que o laudo pericial precisa responder

Um bom laudo responde de forma objetiva aos quesitos do juiz e das partes. Em geral, ele precisa deixar claro:

• quais anomalias existem e onde estão;
• qual a causa técnica de cada uma;
• se a origem é construtiva (projeto, execução ou material) ou se há influência de uso, reformas ou falta de manutenção;
• se o problema compromete segurança, habitabilidade ou apenas acabamento;
• qual o reparo adequado e, quando solicitado, o custo estimado.

Sem essa relação clara entre defeito, causa e responsabilidade, a prova perde força — e a decisão pode não refletir a realidade técnica do imóvel.

Prazos e garantias que costumam estar em jogo

Para problemas de solidez e segurança da obra, o Código Civil (art. 618) prevê a responsabilidade do construtor pelo prazo de cinco anos. O Código de Defesa do Consumidor estabelece prazos para reclamar de vícios aparentes e ocultos, e a norma ABNT NBR 15575 orienta os prazos de garantia de cada sistema da edificação. A interpretação jurídica desses prazos é tarefa do advogado; a perícia fornece a base técnica para essa discussão.

O papel do assistente técnico

O assistente técnico é o engenheiro contratado por uma das partes. Ele acompanha a vistoria do perito, ajuda a formular quesitos, verifica se todos os pontos relevantes foram examinados e emite um parecer concordando ou divergindo do laudo, com fundamentos técnicos. Em ações por vícios construtivos, essa atuação costuma fazer diferença, porque muitas questões dependem de detalhes de execução que só um engenheiro identifica.

Como se preparar

• Registre os defeitos desde o surgimento, com fotos datadas.
• Guarde contrato, memorial, manual do proprietário e toda a comunicação com a construtora.
• Evite reparar o problema por conta própria antes da perícia, salvo em caso de risco; se precisar, documente tudo antes.
• Considere um laudo técnico prévio para embasar a ação ou a negociação — veja o laudo de patologias em construção civil.

Se o seu caso é de imóvel recém-entregue, leia também imóvel novo com defeitos: direitos e o que fazer. Para disputas com empreiteiro em reforma ou obra contratada, veja a página sobre perícia judicial em obra mal executada.

Perguntas frequentes

Quem paga a perícia de vícios construtivos?

Os honorários do perito judicial são definidos pelo juiz e normalmente adiantados pela parte que pediu a prova. O assistente técnico é contratado e pago por cada parte. Veja mais em quanto custa uma perícia judicial de imóvel.

A perícia pode concluir que não há vício construtivo?

Sim. Se a causa for uso inadequado, reforma ou falta de manutenção, o laudo deve dizer isso com a mesma clareza. Por isso é importante que a análise seja técnica e imparcial.

Dá para fazer a perícia antes de entrar na Justiça?

Dá. Um laudo técnico extrajudicial ajuda a negociar com a construtora e, se não houver acordo, serve de base para a ação.

A Riso Engenharia atua em perícias e assistência técnica sobre vícios construtivos em Santos, na Baixada Santista e em São Paulo, com laudos claros e fundamentados. Para avaliar o seu caso, fale com a nossa equipe.