Muita gente só descobre que tem um imóvel irregular na Prefeitura quando tenta vender, financiar ou fazer o inventário. A edícula construída sem alvará, a ampliação da casa ou o pavimento a mais não aparecem nos documentos, e o negócio trava justamente no momento em que o dinheiro é necessário.
Veja por que a irregularidade pesa tanto nessas situações, como identificar o problema e qual é o caminho para resolver.
O que é um imóvel irregular
De forma simples, o imóvel está irregular quando o que existe no terreno não corresponde ao que foi aprovado pela Prefeitura ou ao que está registrado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Os casos mais comuns são:
- construção ou ampliação feita sem alvará e sem projeto aprovado;
- obra concluída sem Habite-se (auto de conclusão);
- área construída maior do que a que consta no cadastro do IPTU ou na matrícula;
- construção com Habite-se, mas sem averbação na matrícula;
- mudança de uso, por exemplo de residência para comércio, sem aprovação.
Riscos na venda
Na escritura, o que se transfere é o que está na matrícula. Se a casa tem 200 m², mas a matrícula mostra só o terreno ou uma área menor, o comprador está adquirindo legalmente menos do que vê. Isso costuma reduzir o preço, afastar compradores mais cuidadosos e gerar discussões depois da venda.
Corretores e advogados experientes pedem a conferência entre matrícula, IPTU e a construção real ainda na negociação. Quando a divergência aparece tarde, o negócio pode ser desfeito ou ficar condicionado à regularização.
Riscos no financiamento
Para financiar, o banco avalia o imóvel e analisa a documentação. Em geral, a área sem averbação não entra na garantia, e divergências relevantes entre o que existe e o que está registrado podem levar à redução do valor financiado ou à recusa do crédito. Quem compra um imóvel irregular com financiamento costuma ser o primeiro a esbarrar no problema.
Riscos no inventário e na partilha
No inventário, os herdeiros recebem o imóvel como ele está registrado. Se houver construção não averbada, a regularização fica para depois, com custos e prazos que poderiam ter sido resolvidos antes. Em partilhas com vários herdeiros, a falta de documentação também dificulta a venda do bem para dividir o valor.
Como saber se o seu imóvel está irregular
- Peça a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.
- Compare a área construída da matrícula com a do carnê do IPTU.
- Verifique se existe projeto aprovado e Habite-se na Prefeitura.
- Meça a construção atual e compare com os documentos. Essa etapa normalmente exige um levantamento técnico.
Caminho para regularizar
Cada município tem suas regras e, às vezes, programas específicos de regularização. Em linhas gerais, o processo envolve levantamento da edificação, elaboração do projeto de regularização ou “as built”, análise das exigências da legislação municipal, protocolo na Prefeitura, obtenção do Habite-se e, por fim, a averbação da construção na matrícula, que também exige a regularização da obra perante a Receita Federal.
Para entender o papel do profissional em todas essas etapas, veja a página engenheiro para regularização de imóvel na Prefeitura. Atendemos também a regularização de imóveis em São Vicente e a regularização de imóveis em Praia Grande.
Perguntas frequentes
Dá para vender um imóvel irregular?
É possível vender o que está registrado, mas a parte não averbada fica fora da escritura. Isso costuma reduzir o valor e o número de interessados, principalmente os que dependem de financiamento.
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não. O Habite-se é emitido pela Prefeitura quando a obra é concluída conforme o aprovado. A averbação é o registro dessa construção na matrícula do imóvel, feito no cartório.
Toda construção irregular pode ser regularizada?
Nem sempre. Depende das regras de uso e ocupação do solo do município, como recuos, taxa de ocupação e gabarito. Às vezes é preciso adequar a construção antes de aprovar.
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